人们总有一种心理，认为别人碗里的饭比自己碗里的香。做商业也会有这种心态，觉得其他行业比自己行业好做、更赚钱。

酒店业目前面临着经营困难，这个行业正考验着投资人与运营管理者的能力与耐性，有人提出将酒店转型做养老公寓、养老服务方向转型，因为养老产业正面临着很大的商机，但果真如此吗？需要分析比较，探个究竟。

看似兄弟，玩法不同。

简单地看酒店与养老公寓，这两种物业与业态在硬件、软件等方面有着相似之处，人们便认为酒店转型养老是比较简单的事。但实际上，养老这位兄弟比酒店要复杂得多。

上表简单地列举了一些养老公寓、养老机构与酒店在硬件设施、软件服务要求上的差异，实际情况会更复杂，所以在酒店做转型考虑时，要更深入地了解养老行业的运作要求与规律。

酒店型养老的五条路，做转型考虑的，我认为，有五条路可供选择

第一条路，自改自营

可以考虑将社区周边的，以老人客户为主的，周边居民消费能力强的，中小规模酒店（200间以下）转型为养老公寓，在满足老人养老需求的前提下，尽量减少投入，争取政府优惠政策支持与客户支持。但这种方式对业主运营能力有较高要求。

第二条路，自改他营

自己出资改造硬件，聘请专业养老公司运营。现今，酒店聘请酒店管理公司，进行运营管理已是常态，但在养老行业本身盈利状况也不是很好的情况下这种模式并不适用，更别说还需支付养老运营机构管理费。此外养老运营机构也未必能保证在短期内给业主带来预期利润。这种方式适合周边市场条件非常好的一线大城市。

第三条路，整体出售

这是最简单的处理方式，上海已有这样的案例。目前，政府加大了对养老方面的投入，也有不少企业投身养老行业，规模适当的酒店有可能找到政府或企业买家，但将物业整件出售，是否划算？

第四条路，整体出租

业主将酒店出租给养老投资机构，收取稳定合理的租金，由养老投资机构对酒店进行装修改造、运营。这种方式对业主来说较为有利，尽管租金收益可能不是太高，但稳定持续，资产也具有保值增值的作用。

第五条路，整合运营

这是比较折中的做法，在酒店继续运营的同时，对部分客房区域做一些适老化的更改，在餐饮、文化娱乐、医疗与健康管理服务方面做些提升与改进，面向老年客群提供优惠价格，提供个性化服务，吸引老年客群弥补房间空置率。

五条路如何选择，业主需根据自己的情况综合分析，在对养老行业有了更深入地了解之后，也许还可寻找到更适合的转型之路。

转型养老的变身之术

不管是业主自己将酒店转型做养老，还是将酒店卖了或出租给专业机构，酒店要转型为养老公寓、养老机构，需要从以下三个方面实施变身之术：

1.硬件变身

硬件更改并非一件简单的事情，需要系统地规划、设计及装修，需要请专业的设计机构进行规划设计。

硬件的变身主要从两方面考虑：

一是适老化功能调整，包括居住空间与公共设施方面。在居住空间方面，需要对市场进行调研分析，对目标客群进行定位，设计套间或按居室规划。在公共设施方面需要对餐厅、文化娱乐空间、公共活动空间、公共客厅、健身室、医疗健康管理室等细分规划。

二是适老化设计的变更。这涉及到酒店的各个方面，包括居室卫生间、房间紧急呼叫装置、家具设计、走廊扶手、电梯进深、台阶与缓坡、餐厅桌椅等。可以选择对养老公寓有专业设计研究经验的设计机构进行系统的考虑。

2.软件服务

主要包括服务产品、服务观念、组织架构、服务团队等多个方面。服务产品与客房居室、客群分层分级相关，如提供套间、一居、两居，提供家政服务、协助生活服务、护理服务等。

服务观念的改变要更人性化、与客户有情感交流（不是简单的服务）、让客户有家的感觉、精神上得到更多的关注与照料。不同于酒店管理机构，养老的组织架构与团队需按养老运营的要求与需求进行设计，如要设医疗与健康管理部、餐饮部、护理部、家政服务部、活动部等设置。

3.争取政策支持

政府对养老机构建设与运营往往有相关的优惠政策、补贴政策，因地区而有所不同。业主或养老运营机构应熟知当地养老政策，争取获得相关的床位补贴、税收优惠政策，以更好地实现转型。

以上分析只是抛砖引玉，酒店转型养老到底可不可行，不可一概而论，需要全面、综合分析所处市场状况、客群状况、酒店自身条件，同时结合企业自身的发展战略与相关资源统筹情况，希望在目前市场情况下，每个酒店都有自己最好的选择。

来源：《中国旅游饭店》2015年7月刊，作者：文建军（华美顾问养老地产ＢＵ副总经理）